民泊の始め方を解説！始める前の準備から運営方法・成功ポイントまで

近年、増加している訪日外国人観光客により、民泊ビジネスが盛りがっています。

法的問題が多かった民泊ビジネスですが、2018年6月に施行された新法民泊（住宅宿泊事業法）により、事業者数はどんどん増えています。

今回は、「これから民泊を始めてみたいけど、何から始めていいか分からない」という方に向けて、民泊を始めるために必要な準備から運営方法をご紹介します。

最後には成功するためのポイントまで初心者の方でもわかるよう丁寧に解説していますので、参考にしてみてください。

民泊とは

「民泊」について、法令上の明確な定義はありません。

しかし、Airbnbなどのインターネットを通じて、旅行者などに一般の民家を有料で貸し出すビジネスが世界的に普及し、一般的には「民泊とは、宿泊用に提供された民家や空き別荘、マンションの空室などに有料で宿泊する」と定義されています。

旅行者は、ホテルよりも格安で宿泊することができ、貸す側は、宿泊料としての収入を得ることができるため、双方にメリットがあります。

日本でも外国人観光客の増加に伴い、宿泊の需要が高まっており、空き家を有効活用し地域活性化を図るなど、民泊への期待が高まっています。

その反面、新しい「民泊ビシネス」には法律の整備などがまだ間に合っておらず、違法民泊が増加している現状もあります。

民泊を始めるためにも、まずは記事を参考に知識をつけていきましょう。

民泊の種類

平成30年6月の住宅宿泊事業法の施行以降、日本国内で民泊を始めるには以下の3つの方法があります。

1. 旅館業民泊（簡易宿所）
2. 特区民泊
3. 新法民泊

それぞれが異なる法令で規制されているため、各規定の違いや特徴を説明します。

１．旅館業民泊（簡易宿所）

1つ目は、旅館業法（昭和23年法律第138号）の許可を得るという方法です。

旅館業に該当する民泊サービスを提供する際は旅館業の許可が必要となります。

旅館業には、以下の４種類が存在し、この中の”簡易宿所営業”に当てはまるケースがあります。

簡易宿所営業とは

「宿泊する場所を多数人で共用する構造及び設備を主とする施設を設け、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業で、下宿営業以外のもの」（旅館業法2条4項）を行う施設

引用元：Wikipedia（https://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%B0%A1%E6%98%93%E5%AE%BF%E6%89%80）

基本的に、カプセルホテルやユースホテルなどを経営する場合、簡易宿所営業の許可が必要となりますが、戸建てで民泊を始めたいという場合も同様に許可が必要なりますので覚えておきましょう。

２．特区民泊

2つ目は、国家戦略特別区域法に基づく旅館業法の特例制度を活用した方法です。

国家戦略特区は、“世界で一番ビジネスをしやすい環境”を作ることを目的に、地域や分野を限定することで、大胆な規制・制度の緩和や税制面の優遇を行う規制改革制度です。

つまり、民泊サービスを始めるに当たり、該当地域の場合は従来の規制を大幅に緩和することが認められているのです。

参考資料：国家戦略特区　特区民泊について ※平成31年3月28日（https://www.kantei.go.jp/jp/singi/tiiki/kokusentoc/pdf/shiryou_tocminpaku.pdf）

ただし、特区民泊を行うには行政の認定が必要になりますので覚えておきましょう。

３．新法民泊

3つ目は、2018年6月15日に施行された民泊新法（住宅宿泊事業法）を活用した方法です。

今までの旅館業法で定めた簡易宿所の民泊や国家戦略特区の民泊と比べると条件が緩和され、基準を満たした住宅であれば届出手続を行うだけで、民泊営業を開始を認められるため、個人が簡単に合法民泊を始めることができるようになりました。

気軽に始められる反面、届出義務の違反に対するペナルティは重く、無届出の民泊営業に対し、6ヶ月以下の懲役刑もしくは100万円以下の罰金刑のどちらか、又は、両方が併せて科される可能性があります。

しっかりとルールを確認する必要がありますね。

個人で民泊を始めるには、新法民泊で簡単に営業できる！

旅館業法を適用した簡易宿所の許可や特区民泊の認定は、個人よりも事業者が事業として開始する前提があるため、個人が空き室を活用して始めるには許可や認定を受けるにはハードルが高いという壁がありました。

しかし、今まで法的にグレーゾーンだった民泊運営が、新法民泊のおかげで法律の整備が整い、これから個人で民泊を始めたいという方は、簡単に新法民泊で民泊サービスを始めることができます。

新法民泊を始める前に抑えておきたい条件・特徴

新法民泊で届出可能な住宅の条件

新法民泊では、旅館業民泊（簡易宿所）で該当する”ホテルや旅館等”の建物ではなく、”住宅”を使用することができます。

住宅のなかでも「台所、トイレ、浴室、洗面設備を備えている」住宅に限られ、また、以下の基準に該当する必要があります。

１つでも当てはまれば、一戸建て、マンション問わず届出を行うことが可能です。

また、一定の条件下の届出住宅には消防法令上、ホテルや旅館と同様に「特定防火対象物」に該当するため、自動火災報知器や誘導灯など、一般的な住宅では設置されていないような消防設備の設置が必要となりますのでご注意ください。

年間提供日数は180日以内に制限

新法民泊では、年間で営業できる日数は180日以内に制限されています。

ホテルや旅館などの宿泊施設とは違い、365日営業できるわけではありません。そのため、民泊サービス１本で投資やビジネスを考えていると難しい可能性があります。

民泊サービスを始める前に、民泊として利用できない期間の活用方法を探してみると新しいビジネスチャンスが生まれるかもしれません。

住宅宿泊管理業務の委託が義務化

住宅宿泊事業者は、以下の内容に当てはまる場合、管理業務を住宅宿泊管理業者に委託することが義務付けられています。

一　届出住宅の居室の数が、一の住宅宿泊事業者が各居室に係る住宅宿泊管理業務の全部を行ったとしてもその適切な実施に支障を生ずるおそれがないものとして国土交通省令・厚生労働省令で定める居室の数を超えるとき。

二　届出住宅に人を宿泊させる間、不在（一時的なものとして国土交通省令・厚生労働省令で定めるものを除く。）となるとき（住宅宿泊事業者が自己の生活の本拠として使用する住宅と届出住宅との距離その他の事情を勘案し、住宅宿泊管理業務を住宅宿泊管理業者に委託しなくてもその適切な実施に支障を生ずるおそれがないと認められる場合として国土交通省令・厚生労働省令で定めるときを除く。）。

引用元：住宅宿泊事業法（https://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=429AC0000000065#B）

気をつける点としては、民泊を提供する家主が”不在”となるケースです。

”不在”の定義を定めることは適当ではないとされていますが、原則1時間、諸事情を踏まえても2時間程度家から離れる場合は、管理業務を委託するようにしましょう。

住宅宿泊管理業務とは以下の通りです。

宿泊者の衛生の確保

第五条　住宅宿泊事業者は、届出住宅について、各居室（住宅宿泊事業の用に供するものに限る。第十一条第一項第一号において同じ。）の床面積に応じた宿泊者数の制限、定期的な清掃その他の宿泊者の衛生の確保を図るために必要な措置であって厚生労働省令で定めるものを講じなければならない。

宿泊者の安全の確保

第六条　住宅宿泊事業者は、届出住宅について、非常用照明器具の設置、避難経路の表示その他の火災その他の災害が発生した場合における宿泊者の安全の確保を図るために必要な措置であって国土交通省令で定めるものを講じなければならない。

外国人観光旅客である宿泊者の快適性及び利便性の確保

第七条　住宅宿泊事業者は、外国人観光旅客である宿泊者に対し、届出住宅の設備の使用方法に関する外国語を用いた案内、移動のための交通手段に関する外国語を用いた情報提供その他の外国人観光旅客である宿泊者の快適性及び利便性の確保を図るために必要な措置であって国土交通省令で定めるものを講じなければならない。

宿泊者名簿の備付け等

第八条　住宅宿泊事業者は、国土交通省令・厚生労働省令で定めるところにより届出住宅その他の国土交通省令・厚生労働省令で定める場所に宿泊者名簿を備え、これに宿泊者の氏名、住所、職業その他の国土交通省令・厚生労働省令で定める事項を記載し、都道府県知事の要求があったときは、これを提出しなければならない。

２　宿泊者は、住宅宿泊事業者から請求があったときは、前項の国土交通省令・厚生労働省令で定める事項を告げなければならない。

周辺地域の生活環境への悪影響の防止に関し必要な事項の説明

第九条　住宅宿泊事業者は、国土交通省令・厚生労働省令で定めるところにより、宿泊者に対し、騒音の防止のために配慮すべき事項その他の届出住宅の周辺地域の生活環境への悪影響の防止に関し必要な事項であって国土交通省令・厚生労働省令で定めるものについて説明しなければならない。

２　住宅宿泊事業者は、外国人観光旅客である宿泊者に対しては、外国語を用いて前項の規定による説明をしなければならない。

苦情等への対応

第十条　住宅宿泊事業者は、届出住宅の周辺地域の住民からの苦情及び問合せについては、適切かつ迅速にこれに対応しなければならない。

標識の掲示

第十三条　住宅宿泊事業者は、届出住宅ごとに、公衆の見やすい場所に、国土交通省令・厚生労働省令で定める様式の標識を掲げなければならない。

民泊を始めるために気をつけたい注意点

民泊を運営できない地域を確認

民泊を運営できる地域は法律で定められており、営業不可の地域では営業することができません。

「せっかく施設を整えたのに…」とならないようにしっかり確認しておきましょう。

新法民泊では、工業専用地域以外営業できるため、幅広い地域で営業可能です。

しかし、旅館業民泊や特区民泊の場合は注意が必要です。

マンションの管理規約を確認

民泊サービスを活用しようと考えている方で、マンションの一室を提供する予定の方もいるかと思います。

しかし、マンションの場合は、マンションの管理規約に違反していないかを確認する必要があります。

マンションごとに規約が定められており、明確に民泊サービスの活用を禁止している内容が記載されているわけではなく、多くは「住宅として使用するものとし、それ以外の用途での使用を認めない」と書かれていることがあります。

すべてのマンションに適用されているわけではないため、まずは確認してみましょう。

一棟マンションでの運営は注意が必要

「マンション１棟を丸ごと民泊サービスとして使おうかな」

確かに制度上、マンション１棟を簡易宿所として使用することも可能です。

しかし、実際は、容積率の制限があるため、それを超えた範囲での運営を違法になってしまいます。

容積率緩和の要件は自治体ごとに違いますので、確認してみましょう。

旅館業民泊・特区民泊・新法民泊の制度を比較

改めて、以下の制度を表にまとめてみました。

民泊を始めるための準備をしよう

民泊の種類やそれぞれの特徴・注意点について理解できたかと思います。

続いては、民泊を始めるための準備をご紹介します。

以下のポイントを抑えておきましょう。

ステップ１．民泊で活用する物件探し

まずは、民泊で活用する最適な物件を探しましょう。

物件を選ぶポイントとして、エリアや家賃はとても重要です。

アクセスのしやすさや、周辺の観光スポットなど、観光客にとって宿泊の需要がある地域を選定すると良いでしょう。

また、家賃や敷金・礼金など民泊を運営するうえで必要な経費を差し引いて、どの程度の利益が見込めるのかも事前にチェックしておくと良いです。

ステップ２．許可・認可・届出を提出しよう

民泊を始めるには、旅館業法に基づく旅館業民泊（簡易宿所）の営業許可や、特区民泊の認定、新法民泊の届出が必要になります。

旅館業民泊（簡易宿所）と特区民泊については、個人では手続きが大変なので、行政書士や保健所に相談しながら進めると良いでしょう。

新法民泊は、旅館業民泊（簡易宿所）と特区民泊と比べるとそれほど条件は難しくありません。

新法民泊の届出手続きは、住宅宿泊事業届出書に加えて以下の資料を準備する必要があります。

詳しい添付書類に関する考え方は民泊制度ポータルサイトをご確認ください。

ステップ３．家具・家電など、必要な備品を揃える

宿泊客を迎えるために、必要な家具・家電などの備品を揃えていきましょう。

寝具やソファー、カーテンなどの家具や、冷蔵庫や電子レンジなどの家電製品をターゲットに合わせて、部屋のコンセプトを決めて揃えると満足度の高いサービスを提供できます。

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また、WiFiが使用できるか、ネット決済が設置されているかどうかなど、宿泊客に選ばれる可能性を高めるために重要になってきますので、参考にしてみてください。

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ステップ４．民泊サイトに登録

部屋の準備が整ったら、民泊サイトに登録して集客の準備をしましょう。

登録したいサイトが決まっているという方以外は、まず、民泊サイトの大手「Airbnb（エアビーアンドビー）」に登録することをお勧めします。

他にも、スペースマーケット（スペースマーケットSTAY）やRelux（Vacation Home）、一休.com バケーションレンタル、AirTrip（エアトリ）、STAY JAPAN（ステイジャパン）など様々な民泊サイトがありますので、サイトを確認してご自身にあったサイトに登録しましょう。

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民泊運営の流れを覚えよう

「始め方はわかったけど、運営できるか心配…」

運営の流れ自体は非常にシンプルです。

民泊運営の流れを簡単に表にまとめましたので、参考にしてみてください。

※ Airbnbの場合

上記を繰り返し行うだけで運営を可能です。

清掃や宿泊客からのお問い合わせに対応できない場合は、民泊運営代行業者に依頼することも考えておきましょう。

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民泊を成功させるためのポイントを紹介

民泊運営は、年々市場規模も拡大しており、運営を始める事業者も増えてきています。

ただ民泊サイトに登録・掲載するだけでは、集客が難しい状況になっているため、宿泊客を増やす工夫や差別化が必要になります。

選ばれる民泊サービスになるためにも以下のポイントを参考にしてみてください。

ポイント１．掲載写真の見栄え

民泊サイトに掲載する際の写真の見栄えは非常に重要です。

宿泊価格や立地などで差があまりなければ、より綺麗でおしゃれな部屋に泊まりたいと考えるのは当たり前ですよね。

そのため、掲載する写真には、おしゃれな小物や家具を写してみましょう。

また、暗い写真よりは明るい写真の方がよく、画像を少し編集して少しでも綺麗に見えるように心がけることも大切です。

ポイント２．最初の宿泊代金は安く設定し、実績を作ろう

Airbnbには、立地、シーズン、需要、その他の要素に基づいて、部屋の値段を自動で適正価格にしてくれる「スマートプライシング機能」が備わっています。

しかし、民泊サービス始めたての際は、「スマートプライシング機能」の価格より安めに設定することをお勧めします。

最初は、運営実績を作り、宿泊客から多くのレビューをもらいましょう。

実績がたまり次第、シーズンごとに適正の価格で運営していくよ良いです。実績があれば、お盆や正月などの長期休暇に少し価格を値上げしても予約は埋まりやすいです。

ポイント３．一つに絞らず様々な民泊サイトに掲載しよう

始めは安定した運営方法を模索し、宿泊客の満足度を高めることが重要ですが、一つのサイトだけに依存していると、安定した稼働が見込めないため、複数のサイトに登録してみましょう。

最初は、Airbnb（エアビーアンドビー）で掲載することをお勧めしますが、集客経路は多いに越したことはありません。

しかし、複数のサイトを活用していると予約のブッキングなどの管理が難しくなるため、管理が難しい場合は代行業者に依頼することも視野に入れてみてください。

民泊運営者は今後も増えていく

新法民泊が始まり、合法的に民泊サービスが運営しやすくなりました。

一方、民泊サービスを運営する事業者も年々増加し、競争率も高まっています。これから民泊を始めたい方は、ご紹介した法的問題や、集客を高めるポイントを参考に始めてみてください。

あなたの民泊ライフを応援しています。